不動産を相続するか相続放棄するかの判断基準
相続が初めてという方は何から手を付けて良いのか分からず困っている方も多いかと思います。
突然のことで何も手に付かないまま時間だけが流れていく中、刻一刻と相続税の申告期限は迫ってきます。
良く分からずに相続手続きを進めると思いがけない失敗をしてしまう可能性があります。
相続手続きの全体の流れと不動産の売却までを確認していきましょう。
まず相続にはどのような種類があるのでしょうか。
【単純承認】
文字通り原則通り何も条件を付けずに相続を行う方法です。
手続きは不要で、何もしなければ単純承認とみなされることになっています。
また勝手に相続財産を処分したり、隠したりした場合は相続人の意志とは無関係に
単純承認したとみなされ、これを法定単純承認と言います。
【限定承認】
相続で得た財産を限度に故人の借金を弁済する相続方法です。
相続人全員で行う必要があり、反対者が一人でもいる場合はできず
かつ単純承認よりも必要書類も多く手続きに時間がかかるので弁護士に相談する必要も出てきます。
単純承認より圧倒的に少件数であまり現実的ではない方法と言えます。
【相続放棄】
相続する以外にも相続する借金が総資産よりも多い場合は相続放棄という選択肢もあります。
他には相続不動産が山林や農地、廃墟など管理に手間と費用が掛かる場合なども有効です。
注意点と致しましては、相続開始があったことを知った時から３ヶ月以内でないと相続放棄ができません。
相続放棄を行う場合の利点としては故人が残した借金返済を回避することができ
また、相続争いにも巻き込まれないことが主に挙げられます。
但し、デメリットもございます。
故人が残した借金があると相続人全員が相続放棄をしないと別の相続人の負担が増えてしまいます。
また、全ての財産の相続権を放棄するため当然不動産などの価値がある資産も相続できません。
その他には相続放棄をした場合でも生命保険金と死亡退職金は受け取れますが、非課税枠が使えないことです。
相続放棄した場合、残された不動産や遺品はどうなるのか
相続放棄をした場合、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し出て
残された不動産を相続財産管理人が清算し国庫に引き継ぐことで最終的には国が管理していくことになります。
実際には上記のようにスムーズに進むことは少なく
相続人は相続放棄をしているため、無関係な財産に対して
家庭裁判所に相続管理人の選定の申請行わないことが多いのです。
但し、民法では相続を放棄した者が新たな相続財産管理人が選定されるまでは
その財産の管理をする責任があると定めているため、相続放棄をしても管理責任が発生します。
不動産をそのまま管理せずに放置し続けた場合は経年劣化が進み、周辺環境に多大なる悪影響を及ぼします。
事故があった場合は損害賠償請求を受ける可能性すらあります。
では、すぐに財産管理人の選定をすれば良いかというと実は費用の問題に直面します。
財産管理人も業務として管理を行っているため無料では行わずもちろん報酬を支払う必要があります。
報酬は相続財産でまかなえれば良いのですが、足りない場合は申立人が支払うことになっています。
結局相続放棄したのに、財産を管理しなければならず
管理したくなければ管理人を選定し報酬を支払うことになります。
本来すぐに売れてしまうような不動産であれば、相続人が相続するはずですし
被相続人の債権者が財産管理人選任請求をして清算するでしょう。
相続放棄で残る不動産は価値のない売れない不動産である場合が多く、結局国も欲しがらず引き取りません。
そのような場合、相続管理人の業務はいつになっても終わらず、選任申立人は報酬を支払い続けることを考えると
素直に相続をして維持費を支払っていった方が安くなるケースも十分にあります。
相続する多額な借金が無い場合は相続してしまい、地道に売却先を探した方が賢い選択となるかもしれません。
不動産相続の手続き
相続不動産を単独で相続する場合はまず遺産分割協議を行い
故人名義のままですと売却などの手続きができないので名義変更のために相続登記を行います。
相続不動産を売却して得たお金を分割する換価分割という方法もあります。
相続登記は予め代表者を決めて登記したほうが共有登記にするよりも手続きがシンプルです。
財産の相続割合は法定相続分により定められています。
法定相続分通りに分割しない場合は、遺産分割協議書を作成します。
遺言書があれば、原則その通りに従い相続することになります。
注意点としては遺言書を見つけても勝手に開封してはいけない場合があり
公正証書遺言書以外は家庭裁判所で開封することになっています。
相続登記の方法と手順
必要な書類は市区町村役場や法務局で簡単に取得できます。
登記申請書の作成が少々手間が掛かりますが、書き方さえ学んでしまえば自力で作成が可能です。
但し、複雑な相続（不動産などの権利関係が複雑など）の場合は
専門的な知識が必要となりますので司法書士に依頼する方がスムーズです。
相続不動産が一箇所であれば司法書士への報酬は５万円前後となっています。
相続不動産を売却する際に掛かる税金
相続した不動産を所有しているだけでも固定資産税・都市計画税などの税金が掛かります。
また、メンテナンス等の維持費も発生します。
相続した不動産を売却すれば相続税の納税資金に充当できますし、自宅購入資金や教育費に回すこともでき
様々なメリットがございますが、税金や諸経費などの出費があることも忘れてはいけません。
そこで不動産を売却する際にどのような税金が掛かるのか確認しましょう。
【譲渡所得税】
不動産の売却益に課税される税金で
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益に税率を掛けた金額です。
譲渡所得税では特別控除額の最高３０００万円を受けられる可能性がありますのでしっかり確認しましょう。
【印紙税】
印紙税は売買契約書に印紙を貼って納める税金で契約金額によってその額は異なります。
契約金額が一億円以下の場合は１万円〜６万円となります。
住宅ローンが残っている場合は団体信用生命保険をチェック
団体信用生命保険とは一般的に団信と呼ばれる生命保険で
住宅ローンの契約者が死亡したり高度障害になった時点で住宅ローンが無くなる保険のことです。
故人が団信に加入していた可能性は高いので相続不動産に住宅ローンがある場合は保険会社に確認しましょう。
相続不動産の売却手順と査定評価のポイント
相続不動産に遺品がある場合はまずは整理しましょう
遺品がある場合は自力で整理処分可能か、それとも遺品整理業者に依頼するかを決めます。
仏壇などの自力では回収処分が困難なものがある場合や、多数の遺品がある場合や遺品整理業者へ依頼した方が良いでしょう。
信頼できる不動産業者に査定評価を依頼しましょう
相続不動産の査定評価を依頼する際に一括売却査定サービスを利用すると
多数の電話か各社からひっきりなしに掛かってきます。
不動産会社によっては数年経ってもまだ営業電話を掛けてくることがあるので面倒に思う人も多いです。
査定評価時のポイントは必ずしも高値を提案してくれる不動産会社が信頼出来る訳ではありません。
実際は媒介契約を結びたいがために相場価格よりも高値を言ってくる場合があるのです。
そして媒介契約を結んだ１ヶ月も立たないうちに売れないので査定額からの減額相談をしてくることもあります。
一見安心そうに思える大手不動産会社でもこれは起こりうることなのです。
媒介契約を結ぶ場合は特定の一社に依頼する専任媒介契約ではなく複数社を検討出来る一般媒介契約が安心です。
遺品整理業者が提携している不動産会社に査定評価の依頼をするのは有力です。
ただし、遺品整理業者の質にも因りますので質の高いサービスを提供していて
信頼出来ると感じた遺品整理業者が提携している不動産会社なら比較的安心です。
お客様の状況も不動産会社に引き継ぎされて、新たに説明しなければならないことも省けますし
一貫したサービスを受けることができるので安心感もあります。
遺品整理後に売却まで依頼した場合、トータルの費用も安くしてくれる場合もあります。
一般的にどのくらいの期間と価格で売れるのか
相続不動産の状況にも因るので、明確にお答えすることができませんが
一般的に売却募集を掛けてから早くて３ヶ月で平均６ヶ月掛かり、長ければ１年以上掛かる場合もあります。
また相続不動産が建築基準法を満たしておらず再建築不可の場合
買主が住宅ローンを組めないケースもあります。
その場合は主に不動産会社や投資家への売却を検討した方が良いかもしれません。
不動産会社に売却する場合、平均価格よりも安値になることが多いですが
早期の売却が可能ということと瑕疵担保責任が免除されるので
万が一不動産に欠陥があった場合でも安心というメリットもあります。
メモリカは不動産会社と提携してるため遺品整理後不動産売却の専門的なご提案が可能
遺品整理後ご利用しなくなった不動産は空き家となり経年劣化が進み徐々に不動産としての価値を失っていきます。
メモリカでは不動産会社とも提携しているので、ご依頼主様の大切な資産を有効活用出来るよう専門的なアドバイスが可能です。
メモリカでは専任の宅地建物取引士が不動産を高価査定して早期売却を目指します。
経験豊富な宅地建物取引士が念入りな物件調査を行い、高価査定可能となる小さなアピールポイントも見逃しません。
様々な不動産ネットワークを利用して高い販売力で早期高額売却を目指します。相続後早急に不動産を売却されたいご依頼主様のご希望を実現致します。
相続不動産の賃貸募集もメモリカではご相談承っております
売却のみならず不動産の有効活用法として賃貸も選択肢としてございます。
賃貸される場合は募集時にハウスクリーニングやリフォームが必要となる場合がございますが、売却募集よりも比較的早期に借り手が見つかることが多いです。
また賃料収入は所得税課税対象となりますが、賃貸の場合税金面で経費として計上できる項目も多いので節税効果が高いというメリットがございます。
ご希望の場合はお気軽に詳細お問い合わせ下さい。
